Los 10 errores más comunes de quien invierte en inmuebles

Según Mariano Capellino, CEO de INMSA Real Estate Investments Company, hay diez creencias muy comunes en las que suele caer el inversor cuando apuesta a los ladrillos pero que suelen ser mitos.

 

1) Creer que si una vez se concretó una compra de un bien de manera exitosa porque éste se revalorizó, esta situación se repetirá sin parar. Esto no es necesariamente así, por distintas razones. Los vaivenes de la economía en la Argentina y las depreciaciones cíclicas del dólar generan que uno pueda comprar una propiedad a menos de u$d 50.000 y venderla unos años después a más del doble de su valor. Sin embargo, no siempre sucede de este modo.

 

De hecho, luego de varios años de apreciaciones fuertes en un determinado mercado y tipo de activo, las revalorizaciones comienzan a reducirse. Para lograr sostener los rendimientos, se requiere desplazarse de un tipo de activo a otro en el mismo mercado o directamente ingresar en otro mercado en el ciclo apropiado. No hay magia.

 

2) Creer que es imposible perder capital cuando se invierte en inmuebles. Cualquier tipo de inversión, trae consigo un riesgo, por mínimo que este sea. Está demostrado que, por momentos, los activos pueden presentar fuertes caídas en sus valores y en caso de elegir desinvertir, hay que estar dispuesto a asumir fuertes pérdidas o esperar mucho tiempo para que recupere el valor. Por ejemplo, en Miami, los inmuebles en la playa o en Brickell tuvieron en 2009 una baja del 50 por ciento del valor alcanzado en 2007.

 

3) Pensar que comprar en pozo siempre es un buen negocio. Por un lado, esto depende de la fase del ciclo que el mercado atraviesa. En la Argentina este negocio estará atado al valor del dólar. Se estima que pagar hasta US$ 500 el costo del metro cuadrado de construcción, es el tope para no correr riesgo. Por encima de ese precio existe la posibilidad de que una corrección del tipo de cambio durante la construcción del proyecto –en general hasta 24 meses– obligue a vender por debajo de la inversión realizada en pre-construcción. Por otra lado, la Argentina también tiene un historial de quiebras, y de proyectos que quedan estancados a medo camino. Antes de encarar este tipo de inversión es importante investigar acerca de la constructora y de los proyectos que realizó y realiza.

 

4) Considerar que los inmuebles premium y las mejores ubicaciones son los más atractivos yseguros. Esto no es una verdad absoluta ya que dependerá de cuándo se realice la compra. Cada tipo de activo - categorías A, B o C, de mayor a menor valor por su ubicación y tipo de construcción- tiene su momento de oportunidad. En general los inmuebles premium en las mejores ubicaciones son los primeros en revalorizarse luego de una crisis, porque lo demandan los extranjeros y las personas de alto poder adquisitivo. Pero cuando llegan a su precio histórico y se amesetan, dejan de ser negocio y comienzan a generarse oportunidades en los de clase B o C –de menor valor en locaciones periféricas que generalmente tienen mejor rentabilidad por alquiler-. Por eso, hay que entender cuándo comprar y cuando vender.

 

5) Pensar que para ganar dinero en este negocio es necesario construir. Está demostrado que existe un alto costo de aprendizaje y se requieren fuertes economías de escala para poder construir. Asimismo para generar elevadas rentabilidades sostenibles en el tiempo, el inversor debería desplazar la construcción de un tipo de activo a otro y de un mercado a otro, aprovechando sus ciclos. Deje la construcción a quien lo hace en forma habitual.

 

6) Comprar una propiedad y no venderla nunca. Los rendimientos que se obtienen adquiriendo un activo y manteniéndolo en cartera a largo plazo, suelen ser muy bajos. Esto se debe a que todos los mercados atraviesan distintos ciclos y al mantener el activo en forma permanente, la rentabilidad se ve castigada cuando el mercado cae y no se refleja cuando el mercado sube rápidamente. Es por eso que el mejor rendimiento se obtiene manteniéndolo cuando las curvas ascendentes de precio son más pronunciadas y vendiéndolo cuando se empiezan a amesetar. Con lo obtenido se debe adquirir otro inmueble que, en ese en momento, se encuentre en un proceso de mayor aceleración de valor.

 

7) Creer que el rendimiento está basado solo en los ingresos por renta. Para poder entender el verdadero rendimiento anual de un activo inmobiliario es importante tener presentes todos los ingresos y egresos realizados para la operación inmobiliaria. Suele pasar que no se tienen en cuenta los costos que se generan por escribanos, trámites de inscripción del inmueble, inmobiliarias. Estos gastos pueden superar los u$d 10.000.

 

En general, las personas comparan el precio de venta más los alquileres cobrados frente al precio de compra y dejan de lado muchos gastos que disminuyen sensiblemente la rentabilidad.

 

8) Creer que comprar con el ofrecimiento de una renta garantizada, es buen negocio y seguro. Generalmente quien garantiza un rendimiento en un negocio inmobiliario lo hace con una tasa artificial - por ejemplo 8% anual y por un periodo de tiempo limitado de 36 meses-, para hacer más atractiva la operación. Pero para compensar el costo de esa garantía, el precio del activo tendrá un sobreprecio que tarde o temprano lo afectará. Cuando se termine el plazo de garantía el rendimiento generalmente será menor –por ej.: 4%- y al tratar de venderlo, posiblemente terminará haciéndolo a un precio menor del que pagó.

 

9) Pensar que siempre es buen negocio comprar inmuebles a un banco, en subastas o a desarrolladores. Puede ser negocio, pero hay que contar con más conocimientos y experiencia al que se requiere para una compra tradicional. Muchos inversores piensan que por el solo hecho de estar comprando de esta forma, lo hacen a precios por debajo del valor de mercado pero la mayoría de las veces lo hacen comprando por encima y existen estadísticas públicas que lo demuestran.

 

10) Pensar que la rentabilidad por alquiler se obtiene simplemente tomando el valor delalquiler y restarle el impuesto inmobiliario. En realidad hay que tener en cuenta muchas variables que son las que finalmente impactan en el rendimiento. Por ejemplo, los periodos de vacancias, los seguros, el impuesto a los bienes personales, los gastos de mantenimientos, las comisiones de inmobiliarias, los imprevistos, los costos de administración, etc. Al deducir estos conceptos, se reduce casi a la mitad la rentabilidad teórica que proporcionan generalmente los agentes inmobiliarios.

 

En conclusión, Mariano Capellino, sostiene: "Cuando hacemos algo que resulta exitoso, tratamos de repetirlo. Tiene su lógica. Pero eso no sucede cuando se trata de invertir en inmuebles. Todo estará condicionado a situaciones particulares del mercado y del sector. Por eso cada operación requiere de un análisis minucioso si lo que se busca es lograr una rentabilidad consistente. No cometa estos errores, no se deje llevar por creencias que sólo afectarán su inversión”.